شوک قیمتی مسکن در راه است؟ / پیش بینی نرخ ها بعد از نوروز

شوک قیمتی مسکن؛ بهمن ماه امسال عمیق‌ترین رکود بازار املاک در مقایسه با ماه‌های مشابه سال‌های قبل از آن دست‌کم از سال ۱۳۸۸ تاکنون رقم خورد؛ یک ماه مانده به پایان سال که انتظار می‌رفت با توجه قرار گرفتن در بازه زمانی شب عید معاملات رشد کند فقط ۲۹۵۰ فقره معامله ملک در تهران به امضا رسید که این حجم از کسادی در ماه‌های بهمن ۱۱ سال گذشته بی‌سابقه بوده است.

شوک قیمتی مسکن در راه است؟ پیش بینی نرخ ها بعد از نوروز

ماه گذشته و در شرایطی که توقع می‌رفت پس از سه ماه کسادی، معاملات مسکن به دلیل نزدیک شدن به هفته‌های پایانی سال و قرار گرفتن در بازه زمانی جابه‌جایی‌های شب عید مقداری رشد کند، تحت تاثیر افت توان تقاضای واقعی و عقب‌نشینی سرمایه‌گذاران از بازار املاک روند کاهشی معاملات که از آبان ماه قبل شروع شده بود ادامه پیدا کرد. 

بر اساس اعلام مصطفی‌قلی‌ خسروی ـ رئیس اتحادیه مشاوران املاک ـ بهمن ماه امسال تنها ۲۹۵۰ فقره معامله ملک اعم از مسکونی، تجاری و اداری در شهر تهران به امضا رسید که نسبت به ماه قبل ۳۳ درصد و نسبت به ماه مشابه سال قبل ۷۲ درصد کاهش یافت. 

این حجم اندک معاملات املاک از سال ۱۳۸۸ تاکنون به‌جز فروردین ۱۳۹۹ بی‌سابقه بوده است. از سال ۱۳۸۸ پس از مصوبه شورای عالی مسکن اطلاعات تعداد معاملات و قیمت مسکن پایتخت از طریق درج معاملات توسط بنگاه‌های ملکی در سامانه املاک و مستغلات جمع‌آوری می‌شود. بررسی‌ها نشان می‌دهد فقط در فروردین امسال که دفاتر املاک تعطیل بودند و معاملات تحت تاثیر شیروع ویروس کرونا قرار گرفت تعداد معاملات املاک با ۴/۱ فقره کمتر از بهمن سال جاری بوده است.

حتی شهریورماه سال گذشته که رکورد جدیدی در کسادی معاملات به ثبت رسیده بود ۳۹۰۲ فقره خرید و فروش ملک در تهران انجام شد که ۲۷۸۷ فقره آن مربوط به واحدهای مسکونی بود. با بیرون آوردن آمار معاملات واحدهای مسکونی بهمن امسال از کل قراردادهای خرید و فروش املاک تهران که معمولا هر ماه توسط بانک مرکزی انجام می‌شود وضعیت رکود، بیشتر خود را نشان می‌دهد. روند کاهش معاملات از آبان ماه همزمان با انتخابات ریاست جمهوری آمریکا و افت قیمت ارز شروع شد؛ به طوری که در ماه‌های آبان، آذر و دی به ترتیب ۵۰۷۲، ۳۱۲۴ و ۴۴۲۷ معامله ملک در تهران منعقد شد که در مقایسه با ماه‌های مشابه سال قبل ۱۲ درصد افزایش، ۷۴ درصد کاهش و ۶۸ درصد کاهش یافت.

با اینکه آرشیو گزارش سال‌های قبل از ۱۳۹۶ در سایت بانک مرکزی موجود نیست، بررسی‌ها نشان می‌دهد از سال ۱۳۹۲ به بعد یازدهمین ماه طی سال‌های اخیر، پررونق بوده و به‌جز بهمن ۱۳۹۷ با ۳/۹ هزار فقره در سایر سال‌ها بین ۱۳ تا ۱۸ هزار فقره معامله مسکن در تهران به امضا رسیده است. 

طبق گزارش‌های ارائه شده توسط بانک مرکزی بین سال‌های ۱۳۹۲ تا ۱۳۹۸ تعداد معاملات مسکن در تهران به ترتیب ۵/۱۴، ۵/۱۵، ۳/۱۶، ۶/۱۵، ۴/۱۸، ۳/۹ و ۲/۱۳ هزار فقره بوده است. 

همچنین در ماه‌های فروردین سال‌های ۱۳۹۳ تاکنون به‌جز فروردین امسال چنین رکودی سابقه نداشته است. 

بین سال‌های ۱۳۹۳ تا ۱۳۹۹ در ماه‌های فروردین به ترتیب ۲/۷، ۹/۴، ۹/۵، ۳/۵، ۵، ۴/۳ و ۲/۱ هزار فقره معامله مسکن در تهران منعقد شده است. همزمان با تهران، بازار مسکن در کل کشور نیز با رکود مواجه شد. طی بهمن ماه ۱۳۹۹ تعداد ۲۷ هزار و ۶۳۸ مبایعه‌نامه (قرارداد خرید و فروش ملک) در کشور به امضا رسیده که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۳۲ درصد و ۳۸ درصد کاهش یافته است. 

کارشناسان عوامل مختلفی را برای افت فشار بازار عنوان می‌کنند که مهم‌ترین آن می‌تواند انتظار برای احیای برجام و انتخابات ریاست جمهوری ایران باشد.

شوک قیمت مسکن خواهیم داشت؟

چه بسا کاهش توان خرید متقاضیان واقعی عامل اصلی افت معاملات نباشد؛ چرا که در ماه‌های قبل از آبان ماه که بازار تا حدودی رونق داشت، عمده خرید و فروش‌ها توسط سفته‌بازان و سرمایه‌گذاران انجام می‌شد. طبق برخی آمار ۷۷ درصد معاملات مسکن در ایران را خرید و فروش‌های سرمایه‌گذارانه تشکیل می‌دهد.

 مهدی روانشادنیا ـ کارشناس اقتصاد مسکن ـ با بیان اینکه به‌جز مقطع زمانی قطعنامه ۵۹۸ با ریزش قیمت مسکن مواجه نبوده‌ایم، گفت: توان اقتصادی خانوارها به‌عنوان یک مولفه تاثیرگذار اجازه رشد قیمت مسکن را نمی‌دهد و حتی پس از انتخابات و دولت بعدی هم پرش قیمت بعید به نظر می‌رسد. همچنین مصطفی‌قلی خسروی ـ رئیس اتحادیه مشاوران املاک ـ در تحلیل وضعیت کنونی بازار مسکن، گفت: کسادی معاملات به گونه‌ای است که فروشندگان و سازندگان به خریداران اصرار می‌کنند.

قیمت ها در حال کاهش

این نشان می‌دهد که بازار مسکن در مسیر کاهشی قرار گرفته است. تحولات سیاسی بین‌المللی در بازار مسکن تاثیرگذار بود؛ به طوری که از آبان ماه قیمت‌ها ۱۰ تا ۱۵ درصد کاهش یافت و در بهمن ماه نیز بر اساس گزارش‌های واصله از مشاوران املاک قیمت‌ها حدود هشت درصد پایین آمده و انتظار داریم روند کاهش قیمت ادامه پیدا کند. 

بعد از عید نوروز هم افزایش قیمت نخواهیم داشت. حسن محتشم ـ عضو هیات مدیره انجمن انبوه‌سازان تهران ـ نیز ادامه وضعیت کنونی را مشروط به آرامش بازار ارز و شرایط سیاست خارجی دانست و گفت: مقطع کنونی می‌تواند آغاز یک دوره رکود سه تا پنج ساله برای بازار مسکن باشد؛ به شرطی که این بازار از ناحیه سایر متغیرها همچون شرایط بین‌المللی دچار شوک نشود و شاهد رشد قیمت ارز و طلا نباشیم. بعد ممکن است به تدریج سرمایه‌ها به بخش مسکن بیاید و معاملات کم کم افزایش پیدا کند. 

بخشی از این ورود نقدینگی از بورس خواهد بود؛ زیرا به دلیل روند کاهشی بازار سرمایه، سهامداران دچار دلزدگی شده‌اند.

قیمت مسکن ۴٫۲۷ میلیون تومان

بنا بر این گزارش، دی امسال متوسط قیمت هر متر مسکن در شهر تهران ۲۷ میلیون و ۳۹۰ هزار تومان بوده که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۸/۱ و ۳/۹۸ درصد افزایش دارد. 

طبق اعلام بانک مرکزی همچنین تعداد معاملات انجام‌شده در دی ماه سال ۱۳۹۹ معادل ۵/۳ هزار فقره بود که نسبت به ماه مشابه سال قبل ۱/۶۷ درصد کاهش و در مقایسه با ماه قبل ۶/۳۷افزایش را نشان می‌دهد. گزارش بهمن ماه هنوز ارائه نشده است.