پیش‌بینی یک کارشناس از وضعیت بازار مسکن در سال آینده- مشاورین مسکن رسام در منطقه 22

بازار مسکن حالا در فاز انتظار قرار گرفته است، انتظاری که از یک سو ریزش قیمت‎ها را در بازار متوقف کرده از سوی دیگر آینده این بازار را با ابهامی جدی مواجه ساخته است.

به گزارش خبرآنلاین، بازار مسکن از نیمه پاییز تقریبا روزهای آرام‌تری را نسبت به بهار و تابستان ۹۹ سپری کرده و این شرایط در روزهای پایانی بهمن ماه نیز تداوم یافته است، در ماه نخست سال تعداد خریداران چندبرابر تعداد فروشندگان بود و روز به روز بر نرخ ها افزوده می شد اما خروج سرمایه‌گذاران از این بازار شرایط را برای بهبود وضعیت مهیا کرده و از رشد بیشتر قیمت‌ها ممانعت نمود.

بازار مسکن همچنان تحت تاثیر بازارهای موازی حرکت می کند و نمی توان تاثیر شدید تورم بر این بازار را انکار کرد.

مهدی سلطان محمدی، کارشناس بازارمسکن در گفتگویی آنلاین با کافه خبر خبرانلاین درباره مسائل و مشکلات مختلف و وضعیت فعلی و آینده بازار توضیحاتی داد و گفت: برخی معتقدند این بانک‌ها هستند که قیمت مسکن را در کشور تحت تاثیر قرار می‌دهند این در حالی است که سرمایه‌گذاری در بخش مسکن برای بانکها جذابیت خاصی ندارد.

وی گفت: ورود بازار بانک‌ها به بازار مسکن اصلا تصور درستی نیست زیرا بانک‌ها از حضور در این بازار نفعی نمی‌برند اما در کل می‌توانیم با توجه به آمار و ارقام به این نکته اشاره کنیم که سرمایه گذاری بانک‌ها بر روی املاک تجاری و اداری قابل توجه است و اکنون این واحدها در کشور به صورت مازاد وجود دارد.

وی اضافه کرد: به عبارت دیگر حجم سرمایه‌گذاری‌ها چنان بوده است که ما در زمینه واحدهای تجاری با مازاد عرضه در کشور مواجه هستیم و اکنون این‌گونه املاک مشتری ندارند.

این کارشناس حوزه مسکن درباره انتظار خریداران برای کاهش شدید قیمت مسکن همزمان با تعدیل نرخ ارز از نیمه پاییز و وضعیت فعلی این بازار بیان کرد: همان انتظاری که داشتیم در حال رخ دادن است و انتظارات برخی افراد مبنی بر کاهش و سقوط نرخ واقع بینانه نبود و همچنین افزایش نرخ ها در ۳ سال گذشته نیز قابل تداوم نبود بنابراین انتظار ما بر این است که بازار در آینده با نوسانات متعادل در دوره نسبتا آرام‌تری همراه باشد.

وضعیت آتی قیمت ها در بازار مسکن

وی خاطرنشان کرد: اینکه قیمت‌ها در این بازار تا چه اندازه ای افزایش می یابد تا اندازه زیادی بستگی به تورم دارد، در چند هفته گذشته با توجه به اینکه قیمت مصالح ساختمانی نظیر فولاد و سیمان تاحدودی افزایش یافت؛ در واقع سبب شد تا انتظارات فروشنده ها، در جهت بالا بردن قیمت فروش تغییر یابد.

وی تصریح کرد: در عین حال وضعیت بازار به نحوی است که انتظار نوسان قابل ملاحظه به سمت بالا یا پایین را نداریم بلکه انتظار داریم که قیمت‌ها همگام با تورم حرکت کند.وی عنوان کرد: انتظار می‌رود، سال آینده قیمت مسکن در جهت کمتر از نرخ تورم حرکت کند البته باید دید میزان تورم چقدر خواهد بود تا بر اساس آن بتوان به شکل دقیق شرایط را ارزیابی کرد.

وی گفت: اگر تورم های ۴۰ یا ۵۰ درصدی و بالا داشته باشیم در حقیقت به دلیل اینکه قیمت نهاده های ساختمانی را افزایش می دهد، قیمت مسکن را افزایش خواهد داد البته این مساله در اصل کاهش ارزش پول است و اسم آن را نمی توان افزایش قیمت مسکن گذاشت.

وی تاکید کرد: اگر بتوان تورم را کنترل کرد و در سال ۱۴۰۰ سیاست‌گذاری های درستی در مورد کنترل نرخ تورم انجام شود، می توان انتظار داشت شاهد آرامش بیشتری در یکی، دو سال آتی در بازار ملک باشیم.

سهم زمین در قیمت مسکن

سلطان محمدی درباره اظهارات محمودزاده، معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی مبنی بر سود بالای سازندگان در بازار مسکن گفت: در شهرهای بزرگ مانند تهران حدود دو سوم قیمت مسکن را زمین، عوارض شهرداری و تراکم تشکیل می‌دهد بنابراین حتی اگر بتوان با اعداد پایین‌تری هزینه را انجام داد، باید گفت قیمت تمام شده با توجه به سهم زیاد قیمت زمین، پایین تر نخواهد آمد. اکنون اگر سازنده‌ای سازه خود را تکمیل کرده و بفروشد، جایگزین کردن زمین قبلی برای وی دشوار خواهد بود.

وی توضیح داد: مشکل اصلی در زمینه افزایش قیمت مسکن در سال‌های اخیر علاوه بر تورم، قیمت نهاده‌های ساختمانی نظیر مصالح، دستمزدها و از آنها مهمتر افزایش قیمت زمین بوده است که به دلیل کمبود زمین این مساله به وجود آمده و برای جبران این موضوع وزارت راه و شهرسازی بهتر است واقعیت بازار را انکار نکرده و آن را بپذیرد و در عین حال تلاش کند تا بتواند قیمت زمین را ارزان‌تر کند.

وی ادامه داد: این وزارتخانه باید ‌آماده سازی های بیشتری انجام دهد و زمین های بیشتری عرضه کند تا بتواند مانع افزایش قیمت زمین شود بنابراین وزارت راه و شهرسازی باید نسبت به عرضه زمین‌های بهتر و بیشتر اقدام کند که طبیعتا این مساله در شهرهای بزرگ امکانپذیر نیست. در حومه شهرها باید این کار را انجام دهد البته حومه شهرها را باید توسط شریان های ارتباطی نظیر اتوبان‌ها و توسعه خطوط ریلی به مرکز وصل کرده و زیرساخت های مناسبی برای این محدوده‌ها در نظر گرفته و اجرایی کنند؛ این موارد، جزو وظایف مهم و اصلی وزارت راه و شهرسازی است .

کاهش نرخ مسکن در سایه کنترل نرخ تورم

وی تاکید کرد: همان طور که گفته شده بخش عمده افزایش قیمت مسکن در شهرهای بزرگ ناشی از بالارفتن قیمت زمین است و همچنین بخشی از این افزایش نرخ ها ناشی از بالارفتن قیمت نهاده های ساختمانی و تورم است بنابراین اگر تورم ادامه داشته باشد، هزینه‌های ساخت مسکن ادامه خواهد یافت و سبب فشار بر نرخ‌ها در بازار مسکن خواهد بود و قیمت ها را به سمت بالا حرکت می دهد اما اگر بتوان تورم را کنترل کرد، مشکلات این بخش حل خواهد شد.

وی عنوان کرد: کنترل تورم مسئولیتی است که بر عهده دولت و بانک مرکزی است و اگر برنامه ریزی مناسبی انجام شود می توان نرخ تورم را کنترل کرد زیرا بسیاری از کشورهای دنیا موفق به حل این مساله شده اند البته متاسفانه سیاست‌هایی که در کشور دنبال می شود، تورم زا بوده و در نهایت سبب افزایش قیمت کالاها می شود.

این کارشناس بازار مسکن درباره جاذبه این بازار برای حضور دلالان و کسب سود گفت:بازار مسکن برای دلالان بازاری پر جاذبه است. در این بازار افزایش قیمت ها بالاتر از میزان تورم است،‌در طول ۲ سال گذشته همه بازارهای دارایی های سرمایه ای مانند دلار، طلا، خودرو،‌مسکن ، بورس و … در کانون توجه بود و دلالان به سمت این بازارها آمدند و سعی کردند از این فرصت بهره‌مند شوند اما باتوجه به آرامش نسبی بازارها و انتظار تورمی شدید در ۲ سال گذشته انتظار کسب سود در حال تعدیل شدن است و در نتیجه به نظر می رسد جذابیت این بازارها برای دلالان کمتر خواهد شد.